Vásárhelyi ingatlanszakértő: az alacsony fenntartású társasházi lakásokat és házakat keresik Vásárhelyen

„A vevők körében eddig is fontos volt, hogy minél energiatakarékosabb ingatlant vásároljanak, ez az elmúlt időszakban azonban hatványozódott” – nyilatkozta lapunknak Ádók Zoltán, vásárhelyi ingatlanszakértő, akit a jelenlegi ingatlanárakról, és a vásárláshoz igénybe vehető támogatásokról is kérdeztünk.

Hogyan alakult a kereslet és a kínálati mozgása a tavalyi év végén, az ingatlanpiacon Vásárhelyen?

2022. őszén nyilvánvalóvá vált, hogy 2023-ra visszább fog esni az elmúlt években megszokott lendülete az ingatlanpiacnak. Ekkor már mindenki számára ismertek voltak azok a körülmények, amelyek negatív irányban kezdték el mozgatni az ingatlanpiacot, gondolok itt az infláció mértékére, az emelkedő kamatokra, vagy akár a megnövekedett energiaárakra és az ezekhez köthető egyéb gazdasági folyamatokra. Itt már csak a lassulás mértéke és annak időintervalluma volt a kérdés.

Országos szinten is több ingatlanelemző cikkben, bezuhant ingatlanpiacról beszélnek.

Ezekkel a kifejezésekkel azért óvatosabban bánnék. Az ingatlanpiac lassulása szerintem a megfelelő kifejezés a jelenlegi helyzetre, ami egyelőre nem azt mutatja, hogy itt rövid időn belül összeomlás veszélyezteti a piacot. Különösképpen annak a tükrében tudom ezt kijelenteni, hogy januárban kifejezetten erős keresleti és kínálati mozgást tapasztaltam. Ha reális képet szeretnénk látni az ingatlanpiacról, akkor érdemes fél éves, vagy éves ciklusokat vizsgálni. Attól még, hogy 2022. utolsó két hónapjában valóban megcsappanó keresletről, visszaeső eladási számokról beszélhetünk, összességében 2022. második félévére nem lehetett panasz. Az ingatlanpiac rövid ideig tartó megtorpanását a Covid ideje alatt már megtapasztalhattuk. Ott is volt egy olyan időszak, amikor a keresleti és a kínálati oldal aktivitása közel a nullára csökkent. Viszont az akkoriban tapasztalható bizonytalanság megszűnését követően,szépen beindult újra a piac, ráadásul néhány szektorban még áremelkedés is tapasztalható volt. A tavalyi év vége kísértetiesen hasonló helyzetet mutatott az akkori helyzettel. Kivárás volt tapasztalható az eladói és a vevői oldalon egyaránt. Mindenki várta, hogy a fentebb már említett negatív tényezők milyen rövidtávú hatással lesznek a piacra. A vevők szempontjából a két legfontosabb dolog az árak alakulása és a finanszírozási lehetőségek voltak, itt a hitelkamatok alakulására és a családtámogatások meghosszabbítására gondolok. Az eladók pedig jóformán egymást figyelték, hogy szükséges-e árat csökkenteni ahhoz, hogy elkeljen az ingatlanuk.

És szükséges árakat csökkenteni, vagy várható-e árcsökkenés az elkövetkező időszakban?

Amennyiben nem rosszabbodnak tovább az ingatlanpiacot érintő körülmények, abban az esetben nem várható az ingatlanárak csökkenése. A hirdetési áraknál nem fog történni jelentős változás,esetleg minimális kínálatiár korrekciót tapasztalhatunk. A hirdetésekben szereplő árak és a valós eladási árak között sok esetben nagy az eltérés. A kereslet visszaesése talán arra ösztönözheti az eladókat, hogy maradjanak a realitás talaján akkor, amikor beárazzák az ingatlanukat. Tehát, valóban lehet egy olyan tendencia, hogy néhány hirdetésnél,az eddigieknél alacsonyabb árakat látunk majd, de ez nem jelent árcsökkenést, csak a hirdetési ár közelebb kerül a valós értékhez. Az elmúlt pár hétben többen is kérdezték tőlem, hogy jól látják-e, hogy lejjebb mentek az árak, igazából ők már ezt a jelenséget tapasztalták.

Az ár kérdésében az infláció is fontos szerepet játszik. Az ingatlanok árai nem tudják követni a mostani inflációt, tehát önmagában itt egy reál értékcsökkenésről beszélünk. A vevő szemszögéből nézve ilyenkor nem történik változás, mivel az ő szemükben azt jelentené az árcsökkenést, ha ezek után a 22 millió Ft-os lakásokat majd 18 millió Forintért láthatnák a hirdetőoldalakon. A harmadik fontos dolog, amit megemlítenék az ingatlanárakkal kapcsolatban, az pedig a kereslet alakulása és átalakulása. Ebben a témában a legmeghatározóbb tényező az energiaárak jelentős növekedése. A vevők körében eddig is fontos volt, hogy minél energiatakarékosabb ingatlant vásároljanak, ez az elmúlt időszakra méginkább jellemző volt. Az alacsony fenntartású társasházi lakások iránt megnőtt a kereslet, illetve a családi házak körében is azokat keresik jobban, ahol már több energetikai korszerűsítést hajtottak végre, vagy 2-3 fűtési lehetőséggel rendelkeznek.Fentebb említettem, hogy néhány szektorban minimális áremelkedés is várható, leginkább erre a két ingatlantípusra gondoltam. A felújítandó családi házak közül is a kisebb alapterületű ingatlanokat keresik, amelyeken egyszerűbb az energetikai korszerűsítéseket végrehajtani. Tehát a klasszikus „kockaházakra” ezek után is megmarad az igény. A legnagyobb vesztesei az elkövetkező időszaknak a nagy alapterületű, energetikai szempontból korszerűtlen ingatlanok lesznek. Az ő sorsukat még a jelentősen megnövekedett építőanyagárak és az építőiparban tapasztalható magas munkadíjak is megpecsételik. Ezt bizonyítja az is, hogy a hirdetésekben ezeket a típusú ingatlanokat találjuk a legnagyobb számban, ami a csekély érdeklődést mutatja irányukban.

Érezhető -e valamiféle fellendülés a tram-trian nyomvonalán lévő ingatlanoknál?

Úgy gondolom, hogy a tram-train által kínált lehetőségek ma már teljesen beépültek a helyi ingatlanpiacba. Megszokottá vált a Szeged felől érkező érdeklődés, amit az ingatlanárak meghatározásakor már automatikusan figyelembe vesznek az eladók. Az ingatlanpiacon tapasztalható kereslet visszaesése, a piac lassulása ezeknél az ingatlanoknál enyhébb lesz, így az árcsökkenés esetleges veszélye nem fenyegeti őket.

A vásárlók mennyire veszik igénybe a kormány által kínált támogatásokat? Legyen szó akár CSOK-ról, akár babaváró kölcsönről.

A családtámogatási rendszer nagy szerepet játszott az elmúlt években tapasztalható, rendkívül pezsgőingatlan piaci helyzet kialakulásában. A megemelkedett kereslet és az ezzel járó magas eladási számok részben a támogatásoknak voltak köszönhetőek. Ezen kívül fontos tényezők voltak még az alacsony kamatok és a stabil gazdasági helyzet is. A 2022-es év végén tapasztalható gyengébb kereslet egyik oka a családtámogatási rendszer meghosszabbításával kapcsolatos bejelentés volt. Egészen december 28-ig kellett várni a kormány hivatalos döntésére, amelyből kiderült, hogy a támogatás két legfontosabb eleme, a babaváró hitel és a CSOK is megmarad 2023-ra, sőt egészen 2024. december 31-ig lehet majd igényelni azokat. Ezen kívül a falusi CSOK, az 5%-os lakásvásárlási és a 27%-os lakásépítési áfa visszatérítése is megmaradt. Egyedül az otthonfelújítási támogatás szűnt meg.

A CSOK-hoz kötött hitel megmaradt 3%-os kamatozással, ami nagyon nagy segítség a fiatal családoknak, ugyanis egy sima piaci lakáshitel kamata 9-12 % között mozog.

Érezhető –e a vevők körében a megemelkedett rezsi és a megugró élelmiszerárak hatása? Például csökkent –e a hitelfelvételek száma?

A hitelfelvételeknél nagy szerepet játszanak a megemelkedett háztartáson belüli költségek, így a sima piaci kamatozású hitelfelvételek jelentős számban visszaestek. Ezért is van nagy szerepe a támogatott hiteleknek. Ezek nélkül több mint valószínű, hogy most nem csak piaci lassulásról beszélnénk.