Tippek első kézből, a vásárhelyi ingatlanszakértőtől: Mindent az albérletekről!

Ádók Zoltán ingatlanszakértővel ezúttal az albérletekről beszélgettünk: mennyi egy albérlet manapság Vásárhelyen, milyen ingatlantípusokat keresnek, hogy áll az albérletpiac, mire figyeljünk, ha bérlők vagyunk és mire, ha bérbeadók? Minden fontos dologról megkérdeztük az ingatlanszakértőt, aki ezúttal is rendkívül hasznos és gyakorlatias tanácsokat adott interjú keretében hírportálunknak. Szemezgessenek!

Mi a helyzet jelenleg a vásárhelyi albérlet piacon?

Évek óta ugyanaz az állapot jellemezi városunkat a lakhatást szolgáló bérlemények tekintetében, állandó túlkereslet tapasztalható a piacon. Az elmúlt időszakban viszont elmondható, hogy megnőtt a befektetési szándékkal vásárolt lakások száma, így a kínálat valamelyest közelíteni tudott a kereslethez. Ami még változásnak mondható az pedig a családi támogatások miatt kieső fiatal párok létszáma a keresleti oldalon, ők ugyanis inkább azt választották, hogy saját ingatlanba költöznek, a bérleti díjak helyett a saját ingatlanuk törlesztőjét fizetik. A keresleti oldal fontos szereplője a Bocskai István Lövészdandárban szolgáló vidéki honvédek, akik jelentős lakhatási támogatás mellett tudnak lakásokat bérelni városunkban. Úgy szoktam fogalmazni, hogy amíg Szegednek az egyetemisták, úgy nálunk a Honvédség alkalmazottjai jelentik a stabilitást a piacon.

Melyek azok az ingatlantípusok és akár lakás méretek, amit leginkább kínálnak?

Egyértelmű, hogy a lakások vannak többségben, ennek nagyon egyszerű a magyarázata, a lakások fenntartási és karbantartási költsége jóval alacsonyabb egy családi házénál. Kisebb alapterületű házrészek előfordulnak, de a nagy alapterületű házak már nagyon ritkák a piacon. Általában ha valakinek feleslegessé vállik a családi háza, azt inkább eladásra bocsátja. A lakásoknál is a kisebb alapterületű ingatlanokat szeretik a befektetők, a fentebb említett költséghatékonyság miatt, ráadásul szinte ugyanannyiért ki lehet adni őket, mint a nagyobb alapterületű lakásokat. Akár 3-5 millió forinttal olcsóbban meg lehet vásárolni a kisebb alapterületű ingatlanokat, ami a befektetett összeg és az abból kinyerhető hozam arányát nézve nagyon nagy jelentőséggel bír. Egy ingatlanbefektetésnél a minimális elvárt hozam 4 %. A kis alapterületű lakások szinte mindegyike könnyen tudja hozni ezt az értéket.

Nem mehetünk el szó nélkül az Európában, így hazánkban is tapasztalt energiaellátási válságról sem.

A mostani helyzet méginkább arra ösztökéli a befektetőket, hogy minél kisebb rezsiköltséggel bíró ingatlant vásároljanak, így a kereslet még jobban áttolódik a kisebb alapterületű ingatlanok felé. A magas infláció miatt többen ingatlanba látják biztonságban vagyonukat, ezért a jelenlegi piacon magas a kereslet ezekre a lakásokra.

Mennyiért lehet bérelni átlagosan? Mitől függ egy- egy albérlet ára?

Átlagosan 70 ezer Ft és 100 ezer Ft körül mozognak a lakások havi bérleti díjai. Az árakat több dolog is befolyásolja, a legfontosabbak közülük természetesen az ingatlan állapotához mérhető bérleti díj meghatározása, de ezen kívül fontos felmérni azt is, hogy mire van igénye a bérlőknek, mi az az összeghatár, amit még biztonságosan be tudnak vállalni a költségek kifizetésére. Ezen kívül fontos az előbb említett ingatlanérték is, az optimális hozam elérése érdekében.

Miket keresnek leginkább? Mennyi idő alatt „kel el” egy albérlet?

Egy ingatlan bérlése általában átmeneti megoldást jelent egy személy, pár, vagy család számára, így ők is olyan ingatlanokat keresnek, amelyet a lehető legkisebb költséggel tudnak fenntartani, ezért a kisebb lakásokra van nagyobb igény. A családi házakra is meg lenne a kereslet, főleg, akik háziállatukkal együtt szeretnének költözni, de mivel a kínálati oldalon nagyon kevés ilyen ingatlan van, ezért ők ritkán járnak sikerrel. Az előbb említett energiaellátási válság miatt nemcsak a bérbeadók, de a bérlők is meggondolják, hogy milyen ingatlant vegyenek ki. Ez a gondolkodásmód mind a keresleti, mind a kínálati oldalon eddig is jellemző volt, ez most annyiban változott, hogy még nagyobb jelentőséggel bír, még nagyobb hangsúly fektetnek rá az emberek.

Arra a kérdésre, hogy mennyi idő alatt lehet kiadni egy ingatlant, azt tudom mondani, hogy rövid idő alatt, akár 1 héten belül. Viszont azt tudni kell, hogy a tulajdonosoknak sokszor megvan az elképzelésük arról, hogy kinek, vagy kiknek szeretnék bérbe adni a lakásukat, ezért kivárnak az általuk optimálisnak tartott bérlőre. Így az 1 hónapos kiadás sem ritka.

Mit kell tudni a bérlőnek és mit a bérbeadónak? Mik a szabályok?

A Polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (XLIV. Fejezete), valamint a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvényben bérleti szerződésekre és magáról a bérletre vonatkozó rendelkezéseket érdemes itt megemlíteni. Ezeknek a rendelkezések áttanulmányozása a megállapodás megkötése előtt mind a bérlőknek, mind a bérbeadóknak fontos lehet, hogy a közöttük lévő jogviszonyra milyen jogok és kötelezettségek az irányadók a hatályos szabályozás szerint. A legfontosabb dolog azonban, hogy a bérbeadó rendeltetésszerű használatra alkalmas ingatlant adjon át a bérlőnek, aki azt utána rendeltetésszerűen, jógazda módjára használja azt, amely alapot adhat a felek között egy hosszan tartó bérleti viszony fenntartására. Minden bérbeadás előtt meg kellene vizsgálni a fűtésrendszert, a víz és csatornahálózat működését és ellenőrizni a villamoshálózat állapotát is. Ha erre tegyük fel időhiány miatt nincs lehetősége a tulajdonosnak, mert a bérlőnek minél hamarabb költöznie kell, akkor azt a beköltözéstől számított első 1-2 hét alatt meg lehet tenni. Sajnos több esetben tapasztaltam én is, hogy a tulajdonosok rossz minőségű ingatlant adnak bérbe, ami neki is és a bérlőnek is kellemetlenséget okozhat a bérlés ideje alatt.   

Mint bérlő mire figyeljünk oda a szerződés megkötésekor? Mint bérbeadó mire figyeljünk? Mennyi a minimum felmondási idő? Mennyi kauciót lehet kérni maximum?

Csak folytatni tudom az előbb elmondottakat, a bérbeadó egy szolgáltatást nyújt a lakás kiadásával, így annak használható, működő állapotban kell, hogy legyen. A rezsiköltségek elszámolására több lehetőség is van, én személy szerint annak a híve vagyok, hogy ne a bérlő, hanem a tulajdonos rendezze a csekkeket, számlákat, így folyamatos kontaktban tud lenni a lakással, annak az elszámolását könnyen figyelemmel tudja kísérni. A bérbeadás egyik legfontosabb része a bérlő kiválasztása. Személy szerint az emailben történő bemutatkozást preferálom a leginkább, ahol a leendő bérlő részletesen leírhatja, hogy milyen feltételekkel szeretné bérelni a lakást, illetve milyen anyagi stabilitással bír, megnyugtatva a tulajdonost, hogy nem lesznek fizetési problémái a bérlet időtartama alatt. Ha ezek a dolgok rendben vannak, akkor minden adott egy hosszútávú, jól működő együttműködésre.

A felmondási idő a bérleti szerződésekben általában 30 nap szabályozzák a felek, de mivel ezt semmilyen jogszabály nem szabályozza, ezért a felek ettől eltérhetnek. A kaució 2 havi bérleti díjnak megfelelő összeg szokott lenni, de ettől is eltérhetnek a felek. A megnövekedett építőanyag és munkadíjak miatt egyre több esetben felmerül az a kérdés, hogy elég-e a 2 havi bérleti díjnak megfelelő összeg egy esetleges kár rendezésére. Viszont ennek az emelése már akkora terhet jelentene egy bérlőnek, hogy akár emiatt nem tudná teljesíteni a feltételeket, így nem tudja kivenni az ingatlant, ezért szerintem maradni fog a régóta bevált kaució mértékének a meghatározása.

A következő alkalommal az energiaellátási válság, ingatlan piacra tett hatását járjuk körbe az Ádók Zoltán ingatlanszakértővel. Tartsanak akkor is velünk!