Ádók Zoltán: helyre rakhatja az ingatlanárakat a koronavírus

Az év elejéhez képest feltűnően sok az olyan ingatlanhirdetés, ahol 25-30 százalékos árcsökkenés tapasztalható, és van olyan, ahol az eredetileg meghirdetett ár fele alatt van a mostani kínálati ár – tájékoztatta lapunkat Ádók Zoltán. A vásárhelyi ingatlanszakértő elmondta: igazán az év végén látszanak majd a koronavírus hatásai az ingatlanpiacon, ami a kínálati árak realizálása által kiegyensúlyozottabb, kiszámíthatóbb lehet.

– Megszűnt az országos veszélyhelyzet, lecsengett a koronavírus első hulláma. Amikor megjelent a járvány, arról beszéltünk, hogy napról-napra csökken a vevők száma. Megindult-e már az érdeklődés az ingatlanok iránt Vásárhelyen?

– 2020. március 11-én jelentette be a kormány a veszélyhelyzetet, és június 16-án oldották azt fel. Rendkívül erős impulzusokat kapott a piac ebben az időszakban, mivel folyamatosan bizonytalanság érte az embereket a jövővel kapcsolatban. Több családban jelentős jövedelem kieséssel kellett szembenézni, illetve azzal a ténnyel, hogy a jövőben bizonytalanná válhatnak a munkahelyeik. Innen visszatekintve véleményem szerint nem lett akkora probléma, mint amekkorát az elemzésekben lehetett hallani, de azért azt ne feledjük, hogy a koronavírus által okozott negatív gazdasági hatásokat az év végére prognosztizálják a szakemberek. Akkor lesz majd érdemes visszatekinteni újra erre az időszakra.

A veszélyhelyzet beálltakor természetesen nem az volt legfontosabb dolog az emberek számára, hogy ingatlant cseréljenek, így jelentős kereslet visszaesés volt tapasztalható. Amikor már enyhítéseket hozott a kormány, illetve feloldotta a veszélyhelyzetet, akkor ugrásszerűen megnövekedett a kereslet, talán még nagyobb is volt, mint a járvány előtt. Ez a kereslet azóta visszaesett egy elfogadható szintre, ami szerintem hosszútávon tartható is lesz, ha nem jön közbe megint egy ilyen kiszámíthatatlan esemény, mint amilyennel márciusban kellett szembenézni. Azt fontos megjegyezni, hogy a keresleti oldal elemzésekor sem lehet általánosítani az egész piacra, külön le kell bontani az érdeklődéseket, vételeket az összes ingatlantípusra. Ebben az évben a lakáseladások száma egyébként is csökkenő tendenciát mutatott, a karanténhelyzet ezen nem javított, így nyugodtan ki lehet jelenteni, hogy a lakások lehetnek a koronavírus egyik nagy vesztesei. Nem nehéz kitalálni, hogy a lakáskeresők nagy részéből családi ház kereső vált, így utóbbira megnőtt az igény. Ez a tendencia már a koronavírus előtt látható volt, az elmúlt időszak ezt csak megerősítette.

– A gazdaság minden ága megsínylette valamilyen mértékben az utóbbi időszakot. Ingatlanközvetítőként hogyan sikerült átvészelni az elmúlt három hónapot? 

– Szerencsére nagyon rövid időről beszélhetünk, amikor szinte teljesen beállt a piac. Mint ahogy az előbb is említettem, az enyhítések után felpezsdült az élet, a vevők magas aktivitással kezdték el a nézelődést, az eladók pedig a kellő higiéniai feltételek mellett újra beengedték otthonukba az érdeklődőket. A veszélyhelyzet alatt szüneteltek a személyes találkozások, amit csak lehetett telefonon, vagy e-mailben kellett megoldani.

Fotó: Archív

– Mit lát, hogyan alakultak és alakulnak az ingatlanárak? Várható-e árcsökkenés, vagy éppen ellenkezőleg, drágulás a városban?

– Úgy gondolom, már lassan unalomba fullad, hogy mindig a kínálati árak realizásának fontosságáról beszélek. Talán most jött el az a pillanat, amikor biztató jelei vannak annak, hogy jó irányba fordul ez a folyamat. Az év elejéhez képest feltűnően sok olyan hirdetés jön velünk szembe, ahol árcsökkenés tapasztalható, ezek mértéke 25-30 százalék körüliek is lehetnek, de van, ahol már az eredetileg meghirdetett ár fele alatt van a mostani kínálati ár. Jelentős árcsökkenések mellett megjelent a „minden ajánlat érdekel” hirdetési szöveg is, amivel gyakorlatilag még további engedményre számíthat a leendő vevő. Az árcsökkenések miértjét két csoportba sorolnám. Az egyik az, hogy többen belátták, hogy irreálisan magasan hirdetett ingatlanukat lehetetlen eladni, így próbálják azok kínálati árát mérsékelni a sikeres eladás érdekében.

A másik, hogy több ingatlanos úgy szerez megbízást magának, hogy az ingatlant jelentősen piaci ár fölé lövi be, ámítva azzal a tulajdonost, hogy majd ő azt sokkal drágábban eladja. Nem kizárt, hogy ez néha be is jön, de az esetek túlnyomó részében az lesz a végeredmény, hogy csak jelentős árcsökkenések után tudják azt értékesíteni. Ez sajnos egy betanult és már berögződött csel több ingatlanostól. Ezt a problémát úgy lehetne kezelni, hogy amikor valaki leszerződik egy ingatlanossal, akkor kössenek ki egy minimum árat, ami alá, ha bemegy az ingatlanos, akkor ne kapja meg a teljes munkadíját, csak annak töredék részét.

Úgy gondolom, Hódmezővásárhely egy akkora város, ahol az emberek egymás között meg tudják osztani tapasztalataikat, hogy az általuk megbízott ingatlanos milyen munkát végzett. Inkább erre hagyatkozzanak, ne dőljenek be a hangzatos ígéreteknek és a marketing-hakniknak.

Az árakra visszatérve, mivel az ingatlanpiac nagyon lassan reagál a környezeti hatásokra, ezért a koronavírus által okozott változásokra az év végén lesz érdemes elemzésekbe belemenni. Jelenleg a keresleti igények átalakulásáról szól a piac, ami viszont jelentősen fogja befolyásolni az árakat. Fentebb említettem, hogy a lakások lehetnek ennek az átalakulásnak a legnagyobb vesztesei, és itt elsősorban a túlárazott, rossz paraméterekkel rendelkező lakásokra gondolok.

A jó fekvésű, jó állapotú lakásokra ugyanúgy megvan és meg is lesz az igény a jövőben is, ami ezeknek a lakásoknak az árainak a stabilitását jelenti. Családi házaknál azt látom, hogy a rosszabb állapotú ingatlanokra is megnőtt az igény, amennyiben azok ésszerű árat képviselnek. További árnövekedésre egyelőre nem kell számolniuk a vevőknek.

Összegezve tehát, ami a legfontosabb dolog most az ingatlanpiacon, az a kínálati árak realizálása/normalizálása, aminek az apróbb jelei már láthatóak. Amennyiben ez a folyamat valóban beindul, abban az esetben egy kiegyensúlyozott, kiszámítható ingatlanpiaca lesz Hódmezővásárhelynek.

– Egy esetleges második hullám miben befolyásolná az ingatlanpiacot?

– Csak találgatni lehet, mert nem tudjuk, hogy egyáltalán lesz-e, illetve, ha lesz, akkor milyen hosszan tart és milyen korlátozásokkal fog járni és a régiónkat milyen intenzitással fogja érinteni. De talán ez most nem is annyira fontos, mivel az első hullám hatásai sem bontakoztak még ki teljesen. Az egyik legfontosabb kérdés a jövőre nézve, az a banki hitelek és az állami támogatások elbírálása azokkal a személyekkel szemben, akiknek ideiglenesen felfüggesztették a munkahelyüket, illetve 4 vagy 6 órás munkaviszonyba visszarakták őket, vagy pedig esetleg vállalkozóként a veszélyeztetett szektorba tartoztak. Az ő kiesésük nagymértékben befolyásolhatja az ingatlanpiacot.