Gondolatok az ingatlanpiacról a COVID-19 árnyékában

A COVID-19 körül rengeteg a kérdőjel, ezért a gazdasági hatásait is számos kérdés befolyásolhatja. Elsődleges az emberélet kérdése. Sok számot hallunk arról, hogy mekkora a betegség mortalitása. Hatalmas a szórás a számokban. Én nem becsülném alá a problémát. Mint ahogy azt sem tartom helyesnek, hogy sok ember azt gondolja, hogy egy laza influenzaként fogja megélni a betegséget, ezért nagy ívben tesz a védelmi előírásokra.

Immunitás

Még az is bizonytalan, hogy a gyógyultak mennyire védettek visszafertőzéstől. Milyen mértékű és mennyi időre szól az esetleges immunitás – ha egyáltalán kialakul. Ez sok gazdasági vonatkozásnak lehet az alfája és omegája. Abban az esetben, ha a szerzett immunitás hosszú távon kialakul, úgy a járvány végigsöpör a lakosság kb. 70%-án és egy ideig nem okoz tömeges egészségi kockázatot. Ha kialakul ez a szerzett immunitás – akkor viszonylag gyorsan lezajlik a járvány. Ennek szabályozása hagyományos járványügyi eszközökkel tervezhető, kordában tartható.

Amennyiben nem alakul ki immunitás, akkor folyamatos veszélyben tartja a világot mindaddig, amíg a gyógyszerét vagy a vakcináját fel nem fedezik a kutatók vagy egy természetes szelekció eredményeként csak az erős immunrendszerű emberek maradnak meg.

Ez a forgatókönyv évekbe is telhet és beláthatatlan következményei lehetnek. Minden esetre sok minden változhat. Sajnos, hozzá kell szoknunk a szájmaszkhoz, a kesztyűhöz és egy sor, viselkedési protokollhoz. A járvány a családok életében számos változást hozott, például akik étterembe jártak, most hanyagolják; ahol a nagyi főzött, vigyázott az unokákra, ott most változtatni kényszerülnek; a nagyobb családi rendezvények most szűk körre korlátozódnak… A családok anyagi helyzete pillanatok alatt romlik.

Rövidtávon sok munkanélküli lesz és ezzel párhuzamosan a bűnözés is növekedhet. Persze a társadalom – a helyzet konszolidálódása után újjáéled. Sokaknak az élete új irányt fog venni, ami nem biztos, hogy rossz! Az biztos, hogy mindenki kevesebbet fog költeni, hiszen az utazási, kulturális és kulináris költségek bizonyára csökkennek. Könnyebb lesz elválasztani a fontost a „fontalantól”. Az élet az első. A fiatalok ismerkedési és udvarlási szokásaiban is komoly változást hozhat a járvány, hiszen két lakóközösség érintkezése már életbe vágó bizalmi kérdés lehet a családok közt. A mindennapi életben – akár az ingatlanközvetítésben is – változásokra kell felkészülni, megfontoltabbnak kell lenni. A személyes kontaktusok számát csökkenteni kell…

Nagyon sok nyitott kérdés marad megválaszolatlanul a COVID-19–cel kapcsolatban. Jósolni akkor is nehéz lehet, ha ismerjük a környezetet, de gondoljunk bele, hogy tavaly decemberben még senki sem tartotta elképzelhetőnek, hogy az országok sorra áldozzák fel gazdaságaikat, hogy a lakosság életét – és a szavazók előtti saját megítélésüket – mentsék.

MAKROGAZDASÁGI HATÁSOK

Minden ország hatalmas gazdasági visszaesésre számít. Mi sem ússzuk meg. Az államkassza mozgástere szűkülni fog, nem fogja tudni tartani a korábban tervezett államháztartási hiányterveket. Az állami bevételek növelésére rövidtávon nemigen lesz mód, hiszen (adókból, díjakból, illetékekből, szankciókból származó) bevételek növelése most nem valószínű, sőt – igaz, ideiglenesen – sorban szakadnak be egész ágazatok (turisztika, vendéglátás, sport, stb… ), így a bevételek jelentősen csökkenni fognak. Az államkassza hiányának csökkentésére több út vezet: Az állami kiadások csökkentése. Kérdés, hogy itt mekkora a mozgástér. Az állami működési funkciók esetében vélhetően – hosszú távon – lesz visszanyesés. A jóléti funkciók (ide sorolandó sok más mellett, a lakás célú támogatások, családtámogatások, egészségügy, jóléti beruházások, sport, stb …) középtávon összességében bizonyára szűkülni fognak, ugyanakkor az ide tartozó egészségügy – épp most – hatalmas erőtartalékokat mozgósít. Erre komoly társadalmi igény van és lesz, ezért az egészségügy még hatalmas többletforrást igényel. A gazdaság-élénkítés középtávon nélkülözhetetlen lesz, ami ugyancsak anyagi terhet fog róni az államra.

Az állami források növelése a másik út. Történhet akár céltartalékból (ami elenyésző a szükséglethez mérten), hitelből, kötvény kibocsátásból vagy más egyéb forrásból. Látva a COVID-19 világgazdaságot veszélyeztető cunamiját, a nagy nemzetközi összefogás ellenére gazdasági giga segítségre nem számíthatunk külföldről, hiszen szinte minden ország a maga sebeit fogja fájlalni. Vélhetően hazánk elsősorban önmagára számíthat. Jelenleg – háborúhoz hasonlítható – veszélyhelyzet áll fenn, így a többletköltségek kézenfekvő forrásaként a Magyar Nemzeti Bank, azaz a jegybank tud segítséget nyújtani az államnak. Ha a gazdaság nem pörög fel gyorsan, esélyes, hogy többletpénz kibocsátással lesz fedezve a hiány és a gazdaságélénkítő program. Innen pedig már csak egy lépés az infláció emelkedése. A hazai gazdaságra – bár más okra visszavezethetően – már egy ideje egyébként is inflációs nyomás nehezedett, így ez, az eljövendő néhány évben – meggyőződésem szerint – meghatározó lesz hazai és nemzetközi szinten is. Mértéke attól fog függeni, milyen ütemben tud a világgazdaság és Európa talpra állni. Ne feledjük! Ezt a helyzetet most nem a gazdaság rossz teljesítménye eredményezte, hanem egy COVID-19 nevű vírus okozta járvány, ami a gazdaság szinte minden ágát érinti. Innen könnyebb lehet talpra állni, mint amikor egy gazdasági lufi robban fel, hiszen a gazdasági szereplők bizalma egymás irányába megmaradt.

MI A HELYZET AZ INGATLAN SZAKMÁBAN ÉS MIRE LEHET SZÁMÍTANI?

Pillanatnyilag forgalom visszaesés van, ennek egyszerű az oka: a fertőzésveszély. Ez egy átmeneti állapot. Lassan mindenki meg fog barátkozni a gondolattal, hogy COVID-19 befészkeli magát a hétköznapjainkba. Meg fogunk tanulni – remélem ideiglenesen – együtt élni vele. Így az ingatlanpiac is – a mélypont után lassan újraindul.

Az ingatlan szakmában nem számítok teljes beszakadásra, inkább az akut veszélyhelyzet idejére elcsendesülésre, esetleg szünetre és némi korrekcióra. Az ingatlan mindig is egy jó és stabil befektetés volt. Most is az. A bizonytalan ágazatokból a tőke egy része az ingatlanpiacba fog áramlani. Persze, lesznek vesztesek is! Azok az ingatlan-befektetők, akik hitelből finanszírozva, határidőre, kötbérrel fenyegetve állnak le, bizonyára nehéz idők elé néznek. A gazdaság megtorpanása – ha csak átmenetileg is – de nyersanyag, építőanyag és áruhiányhoz, vezethet, ami áremelkedést és inflációt gerjeszthet. Ne feledjük, az ingatlan befektetés az egyik legjobb érték megtartó, hiszen amortizációja alacsony, használati értéke magas és nehezen, lassan pótolható.

A vidéki ingatlanok értéke az elmúlt években töretlenül nőtt, ami egy – a járvány aktív idejére szóló – időtartamig megtorpan, kisebb korrekciót követően stagnálni fog vagy tovább növekszik, attól függően, hogy a korábbi hitelezési gyakorlat, családtámogatási rendszerek fennmaradnak-e hazánkban vagy a szigorú fiskális politika áldozatává válnak. Én azt gondolom, hogy ezek megmaradnak, még ha némileg módosulnak is. Amennyiben az infláció erősödik, az ingatlan befektetés lehet az egyik legjobb alternatíva arra, hogy minél kevésbé veszítsen vagyonunk az értékéből.

A fővárosra és a nagyvárosokra jellemző rövid távú lakás kiadások piaca nagy áldozata lehet COVID-19-nek. Az elmaradó turisták után maradó lakásállományi űr bizonyára a fővárosi lakásbérlet díjainak és eladási áraknak csökkenését fogja hozni, ami a lakosság jelentős részét akár kedvezően is érintheti.

Azokon a vidéki településeken, ahol turisztikai célú lakás kiadás jelentéktelen (ilyen Hódmezővásárhely, Szentes és vonzáskörzetük), ez az „albérleti” és lakáspiacot érintő negatív korrekció arányában jóval kisebb lehet, mint Budapesten. Itt inkább a stagnálás lesz jellemző. Az ingatlanpiac megtorpanása a gazdaság megtorpanását fogja követni. Véleményem szerint a járvány lecsengését követően 3-6 hónapra lesz szükség a helyzet némi normalizálódására.

Persze ez függeni fog a fenti okfejtésben felvetett lehetséges forgatókönyvektől, azaz, hogy a járvány veszélye megszűnik vagy hatalmas áldozatokat követelve fennmarad. Ha nem alakul ki immunitás vagy nem lesz ellenszer, akkor – nem csak az ingatlanpiac – de a teljes gazdaság és társadalmi élet át fog alakulni, alkalmazkodni fog az új szabályokhoz.

Magát az otthonmaradást az emberek megsínylik anyagilag, fizikálisan és mentálisan is. Egyes családok megerősödnek, mások felbomlanak. Ez az ingatlanpiacnak jó lehet, még akkor is, ha társadalmilag nem kívánatos. Amennyiben a járvány nem a megnyugtató módon hagy alább, úgy a kertes házak, vidéki ingatlanok, tanyák felértékelődhetnek, hiszen azok a karantén jellegű életre sokkal alkalmasabbak. A veszélyhelyzet már most elindított bizonyos önellátás irányába mozduló trendet. Az évek óta értéktelen udvar végi tyúkólaknak akár értéknövelő szerepe is lehet a jövőben. A családok a társasházi lakásokat sok esetben fogják udvarral, terasszal rendelkező ingatlanra váltani.

Rövidtávon lesznek vevők, akik kivárnak, hátha beomlik a piac és kedvező áron szeretnének vásárolni; lesznek eladók, akik nehezen fognak megbarátkozni azzal, hogy hónapokig nem lesz az ingatlanjukra érdeklődő. Lesz eladó, aki türelmetlenül és reménytelenül akar majd árat csökkenteni, lesz vevő, aki pofátlanul alacsony árakat fog beajánlani… Sok lesz a bizonytalan piaci szereplő. És most lesz igazán fontos, hogy IGAZI SZAKEMBEREK dolgozzanak az ingatlanpiacon, mert a közeljövőben különösen jól kell az ingatlan árakat kialakítani, folyamatosan követni és látni a gazdasági trendeket! Ha valaki nem ért hozzá, akkor abba a hibába eshet, hogy sokáig kitartja az árat és a nyakán marad az ingatlan; aki pedig kapkod, könnyen a valós érték alatt találhatja magát.

Ha valamikor, akkor most különösen meg fogja érni a FAiR-M Ingatlaniroda végzettséggel és kellő tapasztalattal rendelkező kollégáinak segítségét kérni ingatlana eladásában!

Ezúton is megköszönöm Kollégáimnak, az anyag összeállításában nyújtott segítségüket!

Molnár Attila