A panelek és a régebbi építésű téglalakások a legkeresettebbek Vásárhelyen!

Vásárhely24: Milyen változások és folyamatok mentek végbe az elmúlt pár évben a vásárhelyi ingatlanpiacon?

 Ádók Zoltán, ingatlanszakértő: Pár éve már elég aktív az ingatlanpiac, én 2013 óta figyelem a statisztikai adatokat és készítek elemzéseket. Szinte minden évben javulnak az adatok. Legutóbb 2017-ben volt a legnagyobb robbanás, 2018-ban azt gondoltam, megállt az árak emelkedése, de még mindig érzékelhető emelkedés. A 2018-as lakások négyzetméter ára 165.000 és 170.000 között mozgott, év végére megjelent a 190 ezres átlagár, 200 ezer forintnál megállt. Ez a panelekre és a klasszikus téglalakásokra (’70-es években épült kertvárosi vagy oldalkosári) vonatkozik. Az újépítésűeket nem veszem figyelembe, eltorzítják a képet, illetve a Szabadság téri ingatlanokat is kivettem jó pár éve a „kalapból”, ezek árai nagyon alacsonyak voltak, most már ott is 8-10 millióért lehet lakást venni.

V24: Minek köszönhető ez az erőteljesebb emelkedés?

Ádók Zoltán: Ezt több oldalról kell megközelíteni. Országos szintről kell indulni. Jó pár éve elég erős gazdasági helyzet alakult ki Magyarországon, stabilabbá váltak a munkahelyek, több ember, jobban hitelhez jutott. A mai napig ez a legfontosabb, ami hajtja az ingatlanpiacot. A 2015-ben bevezetett családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) pedig éppen azt a fiatal réteget célozta meg, akiknek nehéz volt ingatlanhoz jutni, önerőt gyűjteni. Egy fiatal párnak, átlagos fizetéssel 2-3 millió forintot nagyon nehéz volt félretenni, pláne ha még albérletben is laktak.  Nagyon nagy lehetőség volt ez számukra, hiszen akkor, 2 gyermek esetén 1 millió 430 ezer, 3 gyermek esetén pedig 2 millió 200 ezer forintot kaptak, így önerő nélkül is tudtak lakást, vagy házat venni. Emellett megjelentek a kedvező hitelek is.

illusztráció

2016-2017-re nagyon nagy mennyiségű ingatlan felhalmozódott, ahogy beindult az imént említett folyamat, szépen elkeltek a lakások. Ezt megérezte a kínálati oldal is, ha most felmegyünk egy hirdető oldalra, irreális árakat találhatunk. Véleményem szerint ez kicsit belassítja a piacot. Egy újonnan, eladóként szereplő személy, aki nem járatos az ingatlanpiacon és csak a hirdetőoldalakat veszi segítségül, sokszor túlárazza saját ingatlanát. Ugyanis jelenleg nagyon sok, több éve eladhatatlan, túlárazott lakás szerepel a piacon és akarva-akaratlanul ezekhez fogja hasonlítani a sajátját. Az ingatlanok túlárazásának következménye lehet, hogy a vevőjelöltek elállhatnak vételi szándékuktól. Most kb. 70 eladó lakás van Vásárhelyen, ebből minimum 30 panel. Amikor kiegyensúlyozott volt a piac, és találkozott a kereslet és a kínálat, akkor 5-10 panel volt eladó. Most több hónapja fent vannak ezek az ingatlanok, miközben az optimális eladási idő 1-2 hónap lenne mindössze. Jelenleg 230-250 ezer forint/négyzetméter áron is találunk lakásokat, ez a legtöbb esetben irreálisan magas ár. A kifejezetten jó helyen fekvő, nagyon jó paraméterekkel rendelkező, felújított lakásoknál elérhető csak el ez az összeg, de ezek a típusú ingatlanok csak a 20%-át adják a lakáspiacnak.

V24: Jelenleg tehát a kereslet a régebbi építésű téglalakásokra és a panelekre a legmagasabb. De túl vannak árazva. Mit javasolsz az eladóknak?

Á.Z.: Érdemes szakembert hívni, nem kerül összegbe, egy 20 perces beszélgetés mindössze, így képbe kerülünk, mi vár ránk, és jó eséllyel nem kell hosszú hónapokat várni az eladásra. Emellett érdemes megemlíteni, hogy egyre többen fektetik be lakásba a pénzüket. Alacsony kamatozást adnak a lekötésekre, majdnem negatív kamatba átfordul a pénzem. 10 -15 milliós lakást  50-60 ezerért ki lehet adni, miután leadózok, számítok amortizációt is, a 4 százalékos hozamom megvan, ez befektetői körben nagyon jónak számít. Elmondható, hogy a lakásban nagyon jó helyen van a pénz. Azt is lényeges megemlíteni, hogy bármi negatív befolyás éri a gazdaságot akár országos, akár régió szinten, arra az ingatlanpiac lassan fog reagálni. Ki lehet lépni időben belőle.

V24: Említetted, hogy a panelok visszajöttek a divatba.

Á.Z.: Igen, egy áron vannak most már a kertvárosi lakásokkal. 2013 óta mindig 25-30 százalékos különbségek voltak a két típusú ingatlan között, most már ugyanaz. Fontos azonban kiemelni, hogy bár nagy a kereslet rájuk és a téglaépítésű lakásokra is, a vevők elsősorban olyan ingatlanokat keresnek, amelyekre nem kell költeni, amik jó állapotúak. Ennek az az oka, hogy az építőiparban munkaerőhiány van, alig lehet felújításra embert találni. Akiről pedig közismert, hogy jól dolgozik, gyakran évekre később tud időpontot adni.

illusztráció

V24: Mi a helyzet a vásárhelyi házakkal? Ott milyen tendencia figyelhető meg kereslet-kínálat és árváltozások kapcsán?

Á.Z.: Házaknál sokkal nehezebb egy konkrét helyzetet leírni, mert sokkal több tényező befolyásolja az árakat. Függ attól, mikor épült, melyik városrészben van, mekkora méretű. Vásárhelyen a 150 éves parasztházaktól kezdve az újépítésűekig minden megtalálható. Kiemelném, hogy egy-egy városrész között 100 százalékos árkülönbség is lehet! Míg egy kertvárosi, 20 millió forintos ingatlan nagyon gyorsan elkel, addig egy ugyanilyen házat a Kincses telepen 10 millióért is nehéz eladni. A keresettséget illetően a kocka házakra van a legnagyobb érdeklődés. Ezek mutatják a legjobban a házárak alakulását: 2014-2015 óta 50-60 százalékkal emelkedtek az árak, míg vályogházak esetén csak 20 százalékkal.

példa a kockaházra, illusztrációképp

V24: Beszélgettünk már a CSOK-ról, amellyel kapcsolatban elmondtad, nagy lehetőség volt a fiatal pároknak, és sokan éltek is ezzel a lehetőséggel Vásárhelyen. Arról még nem esett szó, hogy az akkori CSOK a 3 gyermekeseknek 10 millió forint támogatást jelenthetett újépítésű ingatlan esetén. Éltek a CSOK ezen részével is?

Á.Z.: Igen, elég csak megnézni az Új-Kishomokon épült házakat. 2015-höz képest egyértelműen sokkal több építkezés történt.

A CSOK újabb mérföldkőhöz érkezett, tovább bővült. Az új változások következtében 2 illetve 3 gyermek esetén 10, illetve 15 millió kamattámogatott kölcsönt is kaphatnak a családok használt ingatlanokra is. Ádók Zoltán ezzel kapcsolatban megemlítette, már most írnak úgy olyan adásvételi szerződéseket, amelyek nyáron véglegesülnek és belefoglalták már most az új CSOK-ot is.

Arról, hogy az új CSOK hogyan hathat a vásárhelyi ingatlanpiacra és mi a véleménye a szakembernek a kibővített lehetőségekről ITT olvashatnak!