Balla Ákos: a 3-as metró meghosszabbítása felpörgeti a lakáspiacot
Újpest mellett Kőbánya és Kispest is egyre attraktívabb a fővárosi ingatlanpiacon. A 3-as metróvonal meghosszabbításának Káposztásmegyer lesz a nyertese – elemez Balla Ákos ingatlanszakértő, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője, a Budapesti Kereskedelmi és Iparkamara Ipari Tagozatának tagja. Blogstar-interjú.
A kormányzat és Wintermantel Zsolt újpesti polgármester bejelentése, illetve reményei szerint az idei esztendőben megkezdődhet a 3-as metró meghosszabbításának tervezése. Bár még csak az előkészítő fázisban tartunk, azaz messze még a perc, amikor a közlekedők birtokba vehetik az új megállókat, máris elindultak felfelé a lakások árai a bővítéssel érintett Káposztásmegyeren. Minek köszönhető, hogy ilyen korán reagál az ingatlanpiac?
Ez azzal áll összefüggésben, hogy rendkívül szubjektív hozzáállás jellemzi az ingatlanpiacot. Mit értek ez alatt?
Az átlagembernek nem az értékesítés az alapvető motivációja, hanem egy következő személyes cél teljesítése: szeretne a jelenlegi lakása helyett egy másikat venni.
Az is egyértelmű, hogy az ingatlan az átlagember legnagyobb vagyontárgya, emellett lehet adott esetben egy kis megtakarítása. Az ügyfelek tehát abban gondolkodnak, hogyan foltozzák be a különbséget, ha 20 milliót érő lakásuk helyett egy 25 milliós ingatlanba költöznének. Nyilvánvaló, hogy első lépésként minél drágábban adnák el a lakásukat. Innentől kezdve pedig számukra minden hír jó hír. Ez akkor is igaz, ha nem nagyobb ingatlanba költözünk, hanem csak hitelt fizetünk vissza, hiszen minél több pénzért értékesítem a lakást, annál nagyobb mértében tudom visszafizetni a hiteleimet. Vagy ha úgy tetszik, amennyiben drágábban adom el az ingatlant, mint amennyiért másikat vásárolok, akkor vehetek új plazmatévét vagy a gyereknek biciklit.
Az emberek tehát nem stabil piaci árakban gondolkodnak, hanem minél többet szeretnének kapni a lakásukért. Minden pozitív információba belekapaszkodnak: az újságban olvasott hírektől kezdve egészen odáig, hogy Kovácsék a másodikon 25 milliót kaptak a lakásukért. Az sem befolyásolja őket, hogy adott esetben Kovácsék nem mondanak igazat, vagyis akár torzult is lehet az értesülés.
Az önök előzetes becslései szerint 5-15 százalékos áremelkedés várható az új megállók nyomán a IV. kerületben, Káposztásmegyeren, míg az eddigi végállomásnál, Újpest belső részén 5-6 százalékkal csökkenhetnek az ingatlanok árai. Mit várnak ettől a változástól?
Tekintettel arra, hogy eddig Újpest-Városközpont volt a metró végállomása, ott koncentrálódott a lakásvásárlói és -bérlői kereslet, hiszen onnan lehetett leggyorsabban bejutni a XIII. kerület munkahelyeire. Ugyanígy a kereskedelmi bérlők központja is itt helyezkedett el, hiszen hömpölyögtek az emberek, ahogy leszálltak a metróról, és felszálltak a buszra.
Azzal, hogy a metrónak szélesebb lesz az elérése, a kereskedelmi bérleti díjakban még a korábban jelzettnél is komolyabb visszaesés képzelhető el a centrumban, míg a kerület külsőbb részei felértékelődnek.
Ebből a szempontból rendkívül érdekes az elemző számára, hogy mi számít mikropiacnak, a kerület mint entitás, vagy pedig annak részegységei is versenyeznek egymással. Hiszen teljesen egyértelmű, hogy amennyiben a metróvonal meghosszabbításával Káposztásmegyerrel is kibővül a könnyű elérhetőség, akkor a belterületen visszaesik majd a kereslet, míg a külterületek nyertesei lesznek a folyamatnak.
Forrás: blogstar.hu
Fotó: Újbuda Média
