Balla Ákos: állami beavatkozásért kiált a zűrzavaros bérlakáspiac

Nulla forintért senki számára nem biztosítható a lakhatás Magyarországon, ugyanakkor az államnak kötelessége a szociálisan rászoruló társadalmi réteget a piaci díj alatti bérleti lehetőséggel segíteni. Ez a határozott meggyőződése Balla Ákos ingatlanszakértőnek, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetőjének, a Budapesti Kereskedelmi és Ipari Kamara Ipari Tagozata tagjának, aki százezres állami bérlakásprogramot sürget. Blogstar-interjú.

– Előző interjúnkban úgy fogalmazott, a magyar társadalom lakhatási körülményeinek javításához önmagában nem elegendő a csok megtartása vagy bővítése, hiszen – ha az érem másik oldalát nézzük – jelenlegi ismereteink szerint a végéhez közeledik az új építésű lakásvásárlás áfacsökkentése: azaz 2020. január 1-jétől visszaállhat a 27 százalékos áfa. Hogyan érinti ez az ingatlanpiacot?

– Sajnos hiába a csok minden előnye, ha az ingatlanpiacon nem áll rendelkezésre az a termék – esetünkben az új építésű lakás –, amire az otthonteremtési kedvezményt igénybe lehet venni.

A negatív tendenciákra nem kell 2020-ig várni, azok máris érezhetők:

Varga Mihály pénzügyminiszter a kérdésében említett bejelentését követően egy héten belül 5 százalékos áremelkedést észleltünk a rendkívül gyorsan reagáló piacon. Ez nem véletlen, hiszen a beruházók észlelték, hogy eljött az áremelés lehetősége, és arra számítok, hogy ahogy fogy a maradék készlet, új növelik majd tovább az árakat – így jutunk el több lépcsőben 2020. január 1-jére a 27 százalékos áfáig.

– Mi állhat ennek hátterében?

– Nincs ebben semmi ördöngösség. Az újlakás-program hosszú távú beruházás: nagyjából 22 hónapra van szükség ahhoz, hogy a tervezőasztaltól eljussunk a műszaki átadásig.

Nem lehet a folyamatot felgyorsítani, hiszen egyrészt a betonnak meg kell kötnie, másrészt az építőiparban jelenleg korlátozottak a kapacitások.

Mivel az 5 százalékos áfa már csak 15 hónapig van érvényben, teljességgel érthető, hogy az a beruházás, ami nem indult el, a következő egy és negyed évben már nem is fog, mivel a beruházó képtelen kiszámítani az áfakockázatot. Ez pedig azzal jár együtt, hogy vészesen apad az új lakások készlete: ami most épül, az el is készül jövő év végéig, és a vevők boldogan veszik meg 5 százalékos áfával.

– A beruházók tehát most ölbe tett kézzel várnak?

– Annyi a mozgásterük, hogy amennyiben mégis újlakás-beruházás indítása mellett döntenek, akkor rátolják a leendő vevőkre a 27 százalékos áfa kockázatát. Hadd világítsam ezt meg egy konkrét példával: az új építésű, kétszobás budapesti lakások ára csak az áfaváltozás miatt 10 millió forinttal kúszhat feljebb, ami rendkívül érzékenyen érintheti a családok többségét.

Ugyanakkor senki sem várhatja el, hogy a beruházók a saját profitjuk terhére átvállalják az áfakockázatot. Egyszerű döntést kell most meghozniuk: el tudják-e hinni, hogy a vevőik meg tudják fizetni a 27 százalékos áfát. Amennyiben igen, akkor belefoghatnak a projektbe, ha úgy érzik, az adott környék nem bírja el ezt az emelést, akkor nem építenek. Mindez azzal jár együtt, hogy jelenleg aki új lakást akar vásárolni, az vagy egy gyors ütemben fogyó termékkészletből válogathat, vagy egy jövőbeni termékből jóval drágábban, ne adjisten az is előfordulhat, hogy egy bizonyos környéken, kerületben belátható időn belül nem is talál majd ilyen terméket.

– Megoldást jelenthet-e erre a problémára, ha meggondolja magát a kormány?

– Ha valamilyen csoda folytán mégsem emelkedik az áfa, azaz a következő egy évben a kormányzat bejelenti, hogy marad az 5 százalék, akkor is azzal kell kalkulálni, hogy 22 hónap alatt lehet a terméket előállítani. Azaz azonnal nem lehet eredményt felmutatni, jó ideig hiányra kellene számítani az új építésű lakások piacán. Így pedig rendkívül nehéz terveznie egy családnak, ahol a gyermekeket óvodába, iskolába kell járatni, és nem mindegy, hol.

– Legutóbbi beszélgetésünkben arra is rávilágított, ebben a helyzetben egy jól működő bérlakásprogram azonnali megoldást jelenthet a magyar társadalom többségének lakhatási problémáira, ám ehhez legalább százezer bérlakásban kell gondolkodni. Melyek lennének a legfontosabb elemei ennek a valóban hatékony bérlakásprogramnak?

– Nem hagyhatjuk figyelmen kívül, hogy az elmúlt húsz évben e téren sok minden történt Magyarországon. Volt egyszer egy önkormányzati bérlakásprogram, ami – nevezzük nevén – kenőpénzesésbe, trükközésbe, csalásba, lopásba, fosztogatásba fulladt.

Súlyos hiba, de ma már történelem: az önkormányzatok elherdálták ingatlanvagyonukat. A zűrzavarból egy professzionálisan üzemeltetett privát bérlakáspiac nőtt ki, mely az utóbbi években nem igazán adózott. Azaz az elherdálást a fekete gazdaság váltotta fel.

Mivel ezen új piac működése jóindulattal sem nevezhető professzionálisnak, számos anomália jelentkezett. Nincsenek bérleti szerződések, senki nem ad számlát, és nap mint nap megtörténik, hogy a felek összekapnak a kaución vagy a bérlő meglép az utolsó havi bérleti díjjal. Arról nem is beszélve, hogy éppen az ilyen elszámolási viták miatt a festéseket, szereléseket, egyéb felújításokat jó eséllyel nem végeztetik el az érintett ingatlanokban. Szóval teljes a bizalomhiány, ami egyébként árfelhajtó hatású is. Eljutottunk oda, hogy ma Budapesten 120-140 ezer forint alatt nem lehet bérlakást találni, és még abban sem lehetünk biztosak, hogy ha csöpög a csap, akkor a tulajdonos megjavíttatja.

Sajnos elmaradt a vonatkozó törvények ráncfelvarrása is, mindehhez társul az az erkölcsi-etikai színvonal, melynek jegyében divattá vált egyik oldalról nem fizetni, a másik oldalról pedig a megkárosítottak nem fordulnak bírósághoz, mert sem időben, sem anyagilag nem éri meg nekik a fáradság.

Felelőtlen, primitív állapot uralkodik a bérlakáspiacon, ez a káosz hosszú távon mind a bérbeadók, mind a bérlők szempontjából tarthatatlan.

– Állami beavatkozást sürget?

– Az biztos, hogy mielőbb véget kell vetni a bérleti díjak égbe szökésének, a jogi bizonytalanságnak és a bérlők kiszolgáltatottságának.

Nem azt állítom, hogy az államnak minden tekintetben be kellene avatkoznia, de tudna mit tenni. Ha létrehoz egy jól működő bérlakásállományt, akkor indirekt módon kontrollálhatja a bérleti díjakat.

Amennyiben pedig szociális rászorultsági alapon ad ki bérleményeket, a kereslet egy részét elviszi a piacról, amire a kínálatnak is reagálnia kell: mégpedig árcsökkentéssel. Így tulajdonképpen durva beavatkozás, törvényi szabályozás nélkül, a megfelelő mennyiségű szociális bérlakással el lehet érni, hogy lejjebb menjen a bérlakások bérleti díja, amit talán nem túlzás társadalmi érdekben tekintenünk.

– Ha már szociális bérlakásprogram, ön egyetért azzal, hogy alanyi jogon járjon az ingyenlakás a legelesettebbeknek?

– Egyáltalán nem, nulla forintért ma senkinek sem lehet lakhatást biztosítani Magyarországon. Tévedés a szociális bérlakásprogramot akként értelmezni, hogy a 8 gyermekes hátrányos helyzetű családoknak biztosítunk bérlakást, e célra léteznek egyéb szociális programok.

Arra viszont nagyon is szükség van, hogy a piaci bérleti díj 70 százalékáért biztosítsunk lakásokat azoknak a rászorulóknak, akik dolgoznak, adót fizetnek, fiatalon most kezdik a pályájukat, elváltként egyedül nevelik gyermekeiket vagy egyéb, olyan élethelyzetbe kerültek, mely indokolttá teszi, hogy az állam a hónuk alá nyúljon.

– Milyen hatással lehetne az ön által elképzelt állami bérlakásprogram a sokat emlegetett mobilitásra?

– 120-140 ezer forintos bérleti árak és a jelenlegi bizonytalan jogi környezet mellett nem várható, hogy a munkaerő elmozdul a munkahelyek irányába. Ha valaki feljön vidékről Budapestre, eleve próbaidőre veszik fel, aligha ésszerű, hogy hosszú távra keres bérleményt, három hónapra pedig egész egyszerűen nem talál. Ebből a csapdahelyzetből kiutat jelenthetne, ha a vidékről a fővárosba vagy éppen a BMW után Debrecenbe, az Audi után Győrbe költözőket inkubátorház jelleggel segítené néhány hónapos lakhatással az állami bérlakásprogram.

– A történet már majdnem kerek, de honnan lesz hirtelen százezer bérlakás?

– Mivel százezer lakás építése minimum melegágya lehet a korrupciónak, véleményem szerint a használtlakás-piacon kellene szétnézni.

Az államnak használt lakásokat kellene vásárolnia, akár nem fizető devizahiteles, csökkent értékű banki portfóliókra szert tennie.

Ez utóbbival egyúttal meg is szabadítaná a bankokat annak a terhétől, hogy embereket kell az utcára tenni, az érintetteknek pedig fel lehetne ajánlani, hogy a piaci ár 70 százalékáért bérelhetik saját lakásukat. Kiemelném: nem a vásárlás a cél, hanem a kedvezményes bérlés. Aki ezt sem tudja megoldani, azon – mint az előbb említettem – sajnos nem lehet segíteni. Az államnak ugyanakkor igenis kötelessége felkarolni egy bizonyos társadalmi réteget a piaci ár alatti bérleti díj lehetőségének biztosításával, ezt a kérdést nem kerülheti meg.

– Mibe fájna ez a szerepvállalás az államnak?

– Tagadhatatlan, hogy egyszeri állami forrásbevonásra van szükség. Utána viszont úgy kell összerakni a rendszert, mint egy jól működő, önfenntartó, önfinanszírozó, akár egyéb forrásokat is vonzó piaci vállalkozást: a bérleti díjakból például újabb bérlakások vásárlására nyílhat lehetőség. Ami pedig a kezdeti központi forrásbevonást illeti, azt egy idő után ki lehet termelni, persze – és itt válik hangsúlyossá az állam szerepe – a piaci szereplők elvárásaihoz képest hosszabb távon.

A következő interjúnkban azt elemezzük, milyen kihívásokkal néz szembe az albérletpiac, és Balla Ákos miért tartotta fontosnak, hogy aktív szerepet vállaljon a Budapesti Kereskedelmi és Ipari Kamara Ipari Tagozatában.

Előzmény: Balla Ákos: Még több csok-forrást a kétgyermekeseknek!

Forrás: blogstar.hu

Fotó: Újbuda Média